为什么房地产投资最具潜力的城市是重庆？

1. 为什么房地产投资最具潜力的城市是重庆？

城市化发展阶段所决定的因素之外，重庆自身的诸多优势使得其在城市化的下半场很可能出现楼市高歌猛进的增长期。让我们来盘点一下重庆具备哪些独特的优势：

a.“渝腹藏金”——重庆的吸金能力仅列一线城市之后，增长速度惊人
 
进入新世纪以来，而中国的城市竞争到底出现了哪些变化？哪些城市的竞争力在持续上升，哪些又在下降？重庆的竞争优势为何凸显？下面让我们通过各城市资金量变化比较来进行分析：
根据2016年上半年的经济数据显示：北京、上海、香港、深圳、广州、重庆、成都、杭州进入了“3万亿俱乐部”，成为中国实力最强的八大城市（台湾省资料暂缺）。
这里说的3万亿，指的是“金融机构本外币各项存款余额”，也可以简称为一个城市的“资金总量”。在我们的分析体系里，这个指标的重要性远远超过包括GDP在内的任何指标。因为资金总量不仅是一个城市社会、经济发展运行的结果，也是未来的发展基础。所以，它不仅代表着实力，还代表着潜力。至于GDP等指标，由于政绩考核因素的干扰，很难客观反映一个城市的竞争力。 
通过观察十六年来中国主要城市的资金变化我们可以看到，进入21世纪后，重庆和成都联袂崛起，资金量都增加了16倍，在中国所有城市中只有深圳的资金增加倍数高于成渝，说重庆是“渝腹藏金”的宝地绝不为过。而资金量也决定了一座城市的含金量，往往也反映在一座城市的房价上，如今深圳的房价已高居世界城市第二，成渝房价仍处于中国城市的第三梯队，价值洼地的属性显而易见！ 
在宏观财政政策和货币政策相对不变的情况下，影响一座城市房价的最主要决定因素就是人口和资本的变化。我们通过前面的数据比较可以发现，重庆的资金优势在中国所有城市中非常突出，资金总量处于北上港深之后列第二梯队，在第二梯队中仅落后于广州。
 

b.人口增加量全国前三，对人口的吸引力决定了重庆未来房价的涨幅可期
 政策刺激虽然可以改变短期市场格局，但是中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。常住人口的变化是分析城市吸引力和未来房价走向的一个极重要的指标。
 根据数据显示，从过去10年各市常住人口净增加数看（图表第四列），重庆高于南京、杭州和东莞；从过去10年各市常住人口增加比看（图表第五列），重庆21.06%的比值接近一线城市水准，高于东莞、成都、武汉、杭州以及南京。
很多人会有这样的印象，认为重庆人口一直在减少，从表格看完全不是这样。出现这样的认识偏差是因为重庆是一个的典型城乡二元格局区域，与其说它是“市”不如说它是一个“省”更为恰当，而主城区相当于“省会城市”。农村人口净流出，主城区人口则是大幅净流入，而且净流入规模非常可观。 
如果单看过去4年，重庆（主城区）常住人口增量还高于上海这样的顶级一线城市以及表格中的苏州、杭州、南京、东莞、成都，说明重庆对整个中西部地区人口具备了很强的吸引力，按照这样的增长速度我们可以判断，未来重庆人口净流入会呈现明显的加速趋势，庞大的人口净流入对于重庆楼市将产生非常惊人的刚性需求。
 

c.相对最小的主城区面积、逐渐减少的土地供应必然加大未来楼市供给的紧张度
 
重庆的市区面积在主要城市中几乎是最小的。以南京来比较，重庆市区面积比南京市区面积少了125平方公里，但重庆市区人口却比南京多了11万。更少的面积、更多的人口，但重庆市区的房屋均价只有南京的30%（重庆均价7195元/平米，注意，重庆房价以套内面积计，如以建面计房价仅为6000元/平米左右，而南京却是19389元/平米）！ 
一直以来，大家认为重庆房价涨不上去的重要原因就是其土地供应量巨大，这里面其实有一个因素被大家忽略了，就是自97年设直辖市后，原来政治地位低于成都的重庆一下子高出成都一个身位，原来作为普通地级市的城市规模显然远不能满足直辖市的体量要求，持续加大主城区土地供给，使得重庆城区规模与直辖市的地位相匹配成了城市管理者的必然选择。但是当重庆的主城区规模基本达到“大城市”体量时这样的疯狂推地过程必然会结束，实际上，今年重庆的土地供给已经明显放缓。
 自2015年底开始，无论是土地供应面积还是成交面积均处于极低水平。进入2016年以来，重庆土地供应面积骤减，月土地成交面积基本稳持在100万平米以下的历史低位水平，7月更是出现了住宅类土地成交面积为0的情况。根据重庆市国土资源局的数据，2016年前8个月，重庆市住宅类供地供应规划建筑面积同比下降43%，而相应的成交面积同比下降62%。土地供给量断崖式下跌会对未来重庆房价产生重大的影响，房价有望走出之前徘徊不前的局面。
 

d.合理的房屋租售比使得重庆的房价几乎没有泡沫，租金回报率高，安全资产的特点非常突出
按照国际惯例，租售比指每平方米月租金与房价之间比值，是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标，国际标准通常为1∶100到1∶200。由于国情等方面差异，中国租售比在300以内都算比较健康。如果25年可以回本，不考虑房价变化，年租金回报4%左右，高于一年定存和一般理财产品收益，在全球资产荒时代，这样的租金回报率让重庆的房产成为非常理想的投资标的。
根据公布的重庆各行政区房价及租金情况，计算出各区租售比，渝中区平均房价最高，为8142元/平方米，江北区次之，8000元/平方米以上，主城区房价最低是巴南区，5704元/平方米。平均租金江北区最高，达到27.35元。从租售比看，主城各区在1：292至1：387之间，租金最高的江北区房屋租售比是1：292，从重庆主城区核心地段租售比反映出其房价非常的健康、合理。未来，随着核心区资本集聚效应的增强，房屋租金的大幅上涨是必然趋势。
 虽然重庆的房租不高，但是房屋租售比是所有样本城市中最合理的，这样的房屋租售比加上重庆自身的诸多优势表明这座城市的房产不仅没有泡沫，简直就是价值洼地的直接证明。
 

e.重大国家级战略热点交汇，拥有极其突出的区位优势 
打开中国地图，重庆地处于雄鸡的中心腹地位置，作为中国最年轻的直辖市，重庆肩负着带动西部发展的重任，也是整个西部地区的经济中心。
重庆处在“一带一路”、长江经济带等重大发展战略的节点上，承东启西、连接南北，是衔接和联动几大战略的重要枢纽。从战略定位上来看，重庆是中西部地区唯一的直辖市、中西部地区唯一的国家中心城市（全国共五个）、长江上游地区的中心枢纽以及西部开发开放重要战略支撑，从区位优势上来看，重庆位于丝绸之路经济带和长江经济带的交会之处，同时也是海上丝绸之路的战略腹地，目前已经打通了渝新欧国际铁路国际贸易大通道，也是国家一类临时对外开放铁路口岸、汽车整车进口口岸，长江上游规划建设的最大铁公水联运枢纽港。
更为可喜的是，重庆已经确定成为继苏州中新工业园区、天津滨海新区中新生态城后第三个中国、两国政府于2015年11月7日发表《》“中新(重庆)战略性互联互通示范项目”框架协议，确定双方以重庆为运营中心、航空、新加坡亚洲新闻网在报道中称：重庆迎来也许是直辖以来最重大的发展利好。
根据以往经验，此类国家级重大战略必将助推区域房地产价值升值。此前的苏州工业园、天津中新生态城、上海自贸区、深圳前海自贸区等的设立都大幅推升了当地房价。首先受益的将是重庆横跨两江的朝天门、江北嘴、南岸弹子石CBD区域。该区域范围内的房产将会有相当大的价值增长空间。其次，作为项目落地核心区域的两江新区，包括江北区、渝北区和北碚区也将成为房地产和产业投资的热点。


f.具备了产业高质量升级的条件，制造业世界级水平，第三产业含“金”量高
 
重庆作为曾经的老工业城市，产业结构先天并无优势，其中第三产业占比较低（50%），但产业结构正在逐步优化。进入21世纪以来，第二产业发展迅速，通过引入内外资形成了突出的制造业规模，电子信息和汽车制造两大支柱产业全面发力，以笔记本为代表的战略性新兴产业迅速崛起，笔记本电脑的产量占全球三分之一，是名副其实的世界级水平。
第三产业中金融、保险业可谓一枝独秀。早在2009年，国务院就出台了国发3号文件，强调要将重庆建设为长江上游的金融中心2013年重庆和上海成为了国家跨境电子商务零售出口和跨境支付“双试点”的两个城市之一，目前重庆开展了跨境人民币业务已经跨越亚、非、欧、美、澳五大洲。2014年重庆市跨境人民币实际结算总量达到1604.5亿元，跨境结算的重庆企业达到803家。
重庆金融业现在也是长江上游和长江中上游地区的对外开放的高地，特别是外资金融机构发展良好，在2014年各类外资金融机构总数已经达到122家，其中外资银行及代表处17家，外资小贷公司39家，外资股权类企业49家，均为中西部第一位。
提及重庆金融业的亮点，离岸金融结算最为外界熟知。离岸金融为重庆带来了全方位的权益，重庆大力发展离岸结算，最主要的一个成效是将以前在欧洲、美洲和亚洲的新加坡、香港等地结算的重庆进出口的加工贸易量，结算额留在了重庆。2014年离岸金融规模已达到1190亿美元。
新加坡是亚洲最大的离岸金融中心重庆成为国际离岸金融结算中心指日可待、航空、交通物流、
金融业的高起点让重庆的第三产业含“金”量十足，发达的金融业必然造就一大批高薪人群。众所周知，高薪人群的数量对一个城市的房价会产生直接的影响，比如美国的圣迭戈，就是因为高薪就业岗位众多使得其房价一直处于美国第一线水平。
有必要指出的是，“重庆的人均工资”也带有很明显的二元特征，即发达的金融、保险及制造业使得相当数量的从业者收入颇丰，应该讲和沿海发达地区相差不大。但由于重庆地处西部，农村低收入人口又占比很大这也客观上拉低了重庆的平均工资水平。未来随着产业结构进一步优化、相信重庆的总体人均工资水平会得到较大提升。
“一招鲜”尚且能“吃遍天”，难得的是，从投资房产的角度看，重庆简直就是一个“全能选手”，资金、人口、产业、区位优势、土地供给和房屋租售比等六大潜能，重庆全都是国内准一线水准。拥有这样的综合实力，房价无泡沫，加之未来布局大都市圈成为投资房产的必然选择，由重庆来担纲中国最具投资潜力的城市应该讲是没什么争议的。 
重庆是非常美的城市，重庆的美女是这座城市的灵魂。重庆不仅有美女，她还是一座山城，当然还有嘉陵江和长江，有山有水的地方从来都是居住的上佳之地。有人说夜晚的重庆很像香港，以前只是说说而已，没有人真当一回事，可在将来，重庆的含金量和重要性恐怕真的可以和香港叫叫板了。

中国城市化的上半场，演绎了沿海楼市的“疯狂奏鸣曲”，在即将开始的城市化下半场，重庆作为中国最具投资潜力的城市、最被低估的价值洼地，必将加入这一曲交响乐中。让我们共同期待！

2. 现在重庆房产的投资价值如何？

个人不建议，请看视频解读

3. 重庆房地产市场为什么具有投资属性？

  很多人跟我说观望，觉得短时期内重庆的房价不会大涨，但是我认为重庆这一段平稳上涨的时期并不会太长，因为一从土地供应端来看，去年到今年重庆的房价有了一波大的涨幅，同样的土地的供应价格也是大涨了一波，而这些高价拍卖的土地接着会陆续入市，那房价不能不涨啊。
  二从需求端来看，重庆每年30+的净人口流入是刚需端，而重庆未来市场更多会推出改善型住宅，过去许多年重庆的房地产市场是缺少金融属性的（重庆特色），那时候买房的观念很少一步到位，而是不够住了就换大的；
   再者，随着城市地位的提升和经济的发展，重庆房产逐步具有金融属性，投资的属性会增大，需求也会增加。

4. 最近重庆房产投资的大概情况是什么样子的？

我很喜欢用破旧立新来形容当下的重庆，贴切而坚决。破除一切贫穷，落后和愚昧，建立新的富强，先进的文明和秩序，是重庆过去二十年都不曾真正地去执行的，只是从2016-2017房价暴涨的短短这一年，发生了惊天地泣鬼神的改变，就连重庆人的性格也都改变了。

就像我今天过马路，所有的车，包括那些喜欢玩漂移和FreeStyle的出租和波尔皮，都在主动礼让行人。而过去，他们总会以玩赛车的速度和撞不死人死不休的勇气，让你在意不意外的感叹中发生意外。

事实上，并不是重庆人突然素质提高了，而是“规矩”出台了，执行严格了，不得不守。礼让行人只是今年7月纳入“内畅外联”的方案的一个，其主要目的就在于规范日益严重的堵车现象，因为很多堵车是不文明的驾驶行为造成的，同时也发生了非常多的安全事故。现在新的处罚规定是不礼让行人司机会被罚款100-200元，罚分3分，像一些本来脾气不好素质低的老司机，都在抱怨，在重庆开车越来越不好开了，钱也越来越不好挣了。
然而这种抱怨和某些屌丝抱怨重庆房价高一样，是他们离开重庆最后的绝唱。国家中心城市，西部直辖市，长江上游的经济中心，本不该成为不守规矩，肆意破坏城市进步的西部世界。

看过美剧《西部世界》的人都知道，这个模拟西部荒蛮之地的人工主题乐园，提供给游客杀戮与性欲的满足。过去的重庆，无异于这样的“西部世界”：浑浊不堪，毫无秩序，人们可以在这个城市随便的吐痰，骂脏话，飙车，套路，打法律规则的擦边球，而不需要负什么责任。就像有一次我在轻轨上听到一个外地人大声地说道：我好爱重庆，因为重庆够江湖，可以不守规矩，不按常理出牌，可以肆无忌惮地不负责任而赚大把的钱。

所以在重庆，守规矩的人有文化的人素质高的人，既不赚钱，也没有文化上的归属感似乎有一种天然的原罪。崇尚暴力和自我欲望的满足，这并不是一个文明社会需要的基因，相反，它是反现代文明和反社会进步的。
2015年当我在重庆最大的房产论坛，发出重庆房价太低，重庆民富被洗劫被北上广割韭菜的言论时，90%的人都在骂我。民调显示，重庆人不关心房价不关心重庆发展，很多人都不知道过去五年重庆房价是涨是跌，也对未来工资的增长保持消极的预测。那么，自我的重庆人在逝去的五年，都在干些什么呢？无非是吃喝玩乐，懒惰无为，3000多工资的年轻人却要去消费一倍工资的爱疯，且每次出新款都要淘汰旧款买入新款，这样的年轻人还很多，30多万年薪的男人，一套房都没买，没有一分存款，年年都在玩车，从宝马玩到玛莎拉蒂乐此不疲。我们今天看南北滨路开豪车的人，可能真的一套房都没有。

北上广的人是绝对无法理解的，你在北京和一胡同串子谈车不谈房，这些年一套房没有光在玩车了，寻找诗与远方，别人会打心里认为你是蛇精病，而且会被深深地DISS，DISS到你开始怀疑人生。

从2016年8月重庆房价开启暴击模式，所有自我，自认为自己NB坚决不买房的人都变成了租客和韭菜，并且承担了租金上涨50%的机会成本。就比如单身狗以前1500可以租一套*修一室一厅，现在需要2300，还得付更高的中介费。就比如我的亲戚，多出了30W首付，买到了距离市区三十多公里的地方。

核心蓝筹的优质盘，本就不该属于这些人，即使到了他们的手上，也会变成一堆无用的水泥垃圾。2017开年，那些9000多卖掉紫御江山，10000卖掉国宾城的人，无疑就该被钉在家族历史的耻辱柱上。

不会买房，不会卖房，不会管理房产的人，和小三没有区别。两者可能都会导致家庭破裂，并且后者还将散尽家财。在如今娃本位的中国，没有什么比家族财富的管理和传承更重要的事情，优质的房产，变成了维系家庭血脉关系的稳定器，变成了增进家族成员感情的催化剂，变成了抵御家庭意外风险的诺亚方舟。

我不知道重庆的房产是不是这样的诺亚方舟，但我敢肯定的是，今年我推荐的盘，都实现了50-100%的收益，稳定性远超理财产品，收益性远超股票，足以成为家庭资产布局中最有性价比的一笔。强者恒强，涨幅排名前十的盘，我从未改变过对于他们的预期和评级。两个月前，就有粉丝问我，照母山的房子，万科悦峰，约克郡卖不卖？我给出了肯定的答复，不卖，等五号线。

随着12.28日五号线的开通，约克郡的挂牌价已率先到了建面20000。等，等，等！这是我给很多新司机的由衷的建议。不管投资还是自住，我们持有房产，都需要一点耐心，尤其是重庆的房产。一年前，也有粉丝问我富力海洋广场该不该卖，我也给出了同样肯定的答复，不卖。随着九街花市的搬迁和新商业的规划，这个盘的价值得到了修复和市场的认可，翻倍轻轻松松。

我想，这就是复兴，复兴会带来稳定的高增长。这个城市比我们想象的强大，也比我们想象的富裕。今年为什么我要提“新牌坊复兴”，因为我感受到了沉寂十年的老牌富人区转型升级的阵痛，和融景城一样，它需要一条鲶鱼，彻底地激活埋藏在地下的千亿级能量。当新光天地8月开业的第一天，国宾城就实现了50%的跳涨。有会员总是问，我怎么那么看好国宾城。就打个简单的比方，美女老了，失去了昔日的容颜和身材，但是有一天她突然有了动力意识到该改变了，学会打扮学会健身，她还能成为美女、万人迷

所有优质的核心大盘在过去十年都在像是被人为的“打压”，这也是我一直坚持看好这些房子的核心逻辑。招商江湾城，观府国际，重庆天地，万科锦程，春森彼岸，紫御江山，它们本都是开发商当年打造的高档楼盘，但房价在2011-2016这个弱周期都遭受到了致命的打击。房子不值钱，就会导致过度消费，穷人住在本该富人住的地方，还不起房贷，交不起物管费，典型的买得起养不起，他们会随意地抛售房产，房子住两年就卖，然后又去一个新的地方生活。很显然，这不仅对整个城市的房地产不利，还损伤了经济活力。

有恒产者有恒心，重庆和重庆人其实并不例外。有产者都希望房产增值保值，城市能让生活更美好。重庆只是需要“管理”和“调教”。告别黄金收割的2017年，我们仍满怀希望的迎接2018年，重庆将更加强大：西部最大的高铁站-重庆西站将于1月中旬开通，届时渝贵新线即将发车72对，重庆到贵阳将缩短至2个，重庆到广州缩短至6个，重庆正式接入中国高铁版图，结束了直辖以来长达20年的无高铁出省通道的局面，打开了四川盆地东出南下的任督二脉，正式体现了西部交通枢纽的核心价值，同时，千万级的人流即将涌入重庆，向这个未富先老的城市源源不断地注入活力之血。

而那些还未上车的人，更高的房价更高的利率更高的门槛是在所难免，重庆将不再等你。

5. 重庆房产投资接下来的趋势是什么？

对于房价，大家一直有一个共识，那就是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。
无论是土地还是人口，还是货币等等，归根结底就是供需问题，看供过于求还是供不应求。在中国，大力发展的前提就是完善解决供需问题。

重庆供需矛盾已经不大，虽然人口也在增长，但中低收入者构比大，让大家一直不看好重庆。但是也正是这些原因让房价还处于价值洼地，在目前各类政策环境下，短期大幅涨是不大可能，但是长期绝对看好，未来成为第一大经济体还是很有希望，未来重庆房价可能是靠全国来支撑。

一.在2018年，重庆仍然会保持稳定小幅上涨的态势

从长期来看，由于我国人口基数大，以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市，重庆的住房需求还有膨胀空间；
从中期来看，重庆的土地供应肯定是逐步缩减的，受限与各区总体规划，以及重庆本身的体量和地势限制，未来重庆土地供应会继续下降；
从短期来看，目前重庆的调控政策已经可以说是“多”，全国房产调控也逐步定为长效机制，但是高压之下，重庆房价仍然保持小幅上涨，不得不说是需求端发力；
从重庆人口系数来看，重庆3000多万人口基数，相当于一个省，都往主城涌，还不包括外来人口基数，这些涌进者都是未来房产的需求者。
虽然房产调控已经纳入某会报告，要维持房价稳定，但是“稳定”一定是房价稳定上涨，而不是稳定下降。

二.2018年对于重庆房产投资我们应该怎么样合理布局呢

1、因为货币超发，经济结构不确定因素大，以及中国持续唯GDP的发展模式，所以现阶段和可以预期的未来，商品房作为少数兼具商品和投资品属性的优质资产，价格会持续上涨。 
2、一线和二线城市会持续上涨，但一线得益于优质人口、产业调整和海量资本的持续流入，上涨更具主动性，二线需要资金和人口双预期，所以在前后两轮上涨之间会有一个明显的回调，三四线城市呈现波浪形趋势，价格勉强跑赢CPI和货币贬值速度。 
3、在二线城市，优质地段的房价不会有很大的回调，但偏远地段的房价回调会比较明显，一个显著的标志就是大学城、茶园、鱼洞等（开发商说辞是限价）
说到这里，相信大家都应该明确自己的投资方向了。


三.重庆投资房子，只要踩对了节奏和地段，不会有太大的风险。 

1、在重庆投资，尽量买商圈附近3公里以内的楼盘。商圈附近的好出租，其次增值空间大，当然以后拆迁也赔得多些。 
2、自住工薪可以这样参考选择，一是离单位近的（夫妻双方谁工作稳定些就离谁近），二是要便于照料老人和带小孩，最好是和父母买在相邻的小区。成熟的社区配套方便，商业学校医院菜场饭店齐全，生活过得滋润，待客也有地方走动。 
3、自住富裕家庭，选择别墅，这个没有固定推荐，哪里喜欢买哪里。
4.、老破大/老破小，核心区域该类物业因为拆迁成本高，环境脏乱，短期投资回报率差，建议投资者可以暂时回避之，毕竟重庆市场还未像上海、北京老破那么吃香，民宿市场也还需要很长时间，当然资金充裕可以囤一点等 

6. 重庆目前的房地产市场是怎样的？

重庆市场目前处于供需严重不均衡的状况，需求远远大于供给因为重庆每年人口是净流入的因为重庆的政策比较宽松。所以重庆的房价一路飙升，而且在未来重庆的发地产市场也会迎来政策的调控，这些调控不是针对房价的，而是针对购房者的，针对购房者的资质和购买力。

7. 重庆目前的房地产市场是怎样的？

重庆近年来发展的趋势主要是往北发展，渝北区是重庆市政府的重点发展区域，近年来很多开发商都在这个区域拿地建房，因此放量也特别大。江北区也是重庆主城的核心区域，市场特点是项目放量少，房价高于重庆市场房价的均价，但购房者也意识到了这个问题，因为渝北区整体规划好，配套齐全，是整个重庆最具发展潜力的区域因此市场情况是供不应求。

8. 目前重庆的房地产市场情况是怎样的？

重庆市场目前处于供需严重不均衡的状况，需求远远大于供给因为重庆每年人口是净流入的因为重庆的政策比较宽松。所以重庆的房价一路飙升，而且在未来重庆的发地产市场也会迎来政策的调控，这些调控不是针对房价的，而是针对购房者的，针对购房者的资质和购买力。